Categorie Catastali
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Le categorie catastali indicano la destinazione d’uso degli immobili inseriti all’interno del perimetro di una città. Sono contraddistinte da una lettera dell’alfabeto, a cui segue uno slash (/) e un numero. Per comodità, sono incluse in più gruppi: Gruppo A, B, C, D, E e F. Il gruppo più numeroso è il primo (A), che abbraccia fino a undici categorie catastali. Segue il Gruppo D con dieci, nove il Gruppo E, otto il Gruppo B, sette i Gruppi C e F.
Conoscere la categorie catastale di un immobile è importante perché ognuna determina una rendita diversa e, di conseguenza, una tassazione differente. Dunque, le classi catastali consentono di conoscere sia la destinazione di un edificio che la sua rendita.
Nella nostra guida chiariremo quali sono le categorie catastali degli immobili, aggiungendo per ciascuna una breve descrizione. Inoltre, cercheremo di rendere più semplice il discorso relativo alla classificazione catastale, ragionando secondo la logica dei gruppi e non dei singoli.
Classificazione catastale degli immobili semplificata
Prima di fare un elenco completo delle categorie con descrizione, presentiamo una prima classificazione catastale per gruppi, così da semplificare l’argomento e rendere più agevole la lettura:
- Immobili a destinazione ordinaria: Gruppi A, B, C
- Immobili a destinazione speciale: Gruppo D
- Immobili a destinazione particolare: Gruppo E
- Entità urbane: Gruppo F
Entrando maggiormente nello specifico, ecco una breve descrizione degli immobili di ciascun gruppo:
- Gruppo A: alloggi, uffici privati
- Gruppo B: scuole, uffici pubblici, ospedali
- Gruppo C: attività commerciali o artigianali che appartengono a privati
- Gruppo D: stabilimenti industriali, alberghi, cinema, teatri
- Gruppo E: aeroporti, porti, stazioni autobus, stazioni ferroviarie, edicole, chiese
- Gruppo F: lastrici solari, fabbricati non abitabili o agibili
Immobili a destinazione ordinaria
Gruppo A
A/1 Abitazioni di tipo signorile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
A/2 Abitazioni di tipo civile
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
A/3 Abitazioni di tipo economico
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
A/4 Abitazioni di tipo popolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare
Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
A/6 Abitazioni di tipo rurale
A/7 Abitazioni in villini
Per «abitazione in villino» o per «villino» si deve intendere un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del «villino» nonché aspetti tecnologici e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree cortilizie coltivate o no a giardino (cfr. Circolare n. 5 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE. e Nota C1/1022 del 4 maggio 1994 della ex Direzione Centrale del Catasto, dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II.).
A/8 Abitazioni in ville
Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.
A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
A/10 Uffici e studi privati
Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all'attività professionale.
A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi
Baite, baracche in zone terremotate, chalet, dammusi, rifugi di montagna, sassi materani, trulli, costruzioni nuragiche, ecc.)
Immobili a destinazione ordinaria
Gruppo B
B/1 Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2 Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7 Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto
B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate
Immobili a destinazione ordinaria
Gruppo C
C/1 Locali commerciali
Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
Include cantine, mansarde, solai e sottotetti accessibili. Fino a fine 2016 la cantina e/o il sottotetto assegnati a un alloggio venivano inseriti nella stessa planimetria dell’abitazione e valutati nella rendita come vani accessori. Con la circolare 2E/2016 dell’Agenzia delle Entrate, i nuovi locali di questa categoria che hanno un accesso autonomo, come le cantine di un condominio, devono essere accatastate separatamente. Va creato un nuovo subalterno e cambia la rendita catastale, in quanto si trasformano da vano accessorio dell’abitazione a vano principale del C/2.
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
L'autorimessa privata viene detta comunemente box auto.
C/7 Tettoie chiuse od aperte
Immobili a destinazione speciale
Gruppo D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)
D/5 Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
Sono strutture costruite specificatamente per il tipo di attività a cui sono destinate. Esempi sono gli impianti per i rifornimenti di carburante o gli impianti industriali.
D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
Grandi negozi, centri commerciali.
D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole (fabbricati rurali)
Immobili a destinazione particolare
Gruppo E
E/1 Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche. Un esempio sono le Caserme dei Carabinieri.
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
E/7 Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E
Entità urbane
Gruppo F
F/1 Aree urbane
Area di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita), non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente agli altri gruppi; aree in precedenza occupate da unità immobiliari demolite totalmente.
F/2 Unità collabenti
Unità immobiliari che, prese nello stato in cui si trovano, non sono in grado di produrre reddito: unità immobiliari fatiscenti o inagibili; unità immobiliari demolite parzialmente, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili.
F/3 Unità in corso di costruzione
F/4 Unità in corso di definizione
Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione: frazionamento di ville da cui sono ricavati appartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle unità immobiliari e per i quali è necessario addivenire a un atto di compravendita; porzioni di unità immobiliari non produttive di reddito (stanze scorporate da un appartamento per essere compravendute).
F/5 Lastrici solari
Unità immobiliari, appartenenti ad una ditta diversa da quella del piano sottostante, istituite per poter procedere alla sua edificazione o alla sua compravendita.
F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione
Circolare 1/2009 Agenzia del Territorio.
F/7 Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione
Circolare n.18/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.
Valore Catastale di un Immobile
Il valore catastale immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente catastale.
Per tutti gli immobili che appartengono ai gruppi A C D ed E la rendita catastale deve essere rivalutata del 5%.
Gli immobili che appartengono al gruppo B sono rivalutati del 40% come indicato nel Decreto legge 3 ottobre 2006 che ha fissato la nuova misura del moltiplicatore per il gruppo catastale B.
I valori ottenuti vanno moltiplicati per i seguenti coefficienti catastali, ovvero per effettuare la determinazione del valore immobile calcolo :
- 110 per la prima casa
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1)
- 168 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E
Valore catastale – esempio di calcolo valore catastale
Per effettuare una previsa valutazione catastale e quindi il calcolo valore immobile si procede come nell’esempio seguente.
Esempio di Calcolo di un appartamento classe A/3 e rendita catastale pari ad 200/00.
200 + coefficiente di rivalutazione del 5% = 210 x 110 (coefficiente in caso di prima abitazione) il valore catastale sarà pari a 23.100/00.
In pratica e con una sola operazione è possibile calcolare il valore catastale di un immobile conoscendo la rendita catastale e la categoria.
Se non si posseggono questi dati è possibile recuperarli sull’atto di acquisto o richiederli tramite una visura catastale.
Moltiplicando la rendita catastale non rivalutata o il reddito dominicale non rivalutato per i coefficienti ( detti anche moltiplicatori catastali ) riportati nella tabella sottostante.
- Per la prima casa rendita catastale non rivalutata x 115,50
- Per tutti gli altri fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, C (escluse A/10 e C/1) rendita catastale non rivalutata x 126,00
- Per i fabbricati gruppo B rendita catastale non rivalutata x 176,40
- Per i fabbricati A/10 e D rendita catastale non rivalutata x 63,00
- Per i fabbricati C/1 ed E rendita catastale non rivalutata x 42,84
- Terreni non edificabili reddito domenicale non rivalutato x 112,50
Il valore catastale ottenuto servirà come base imponibile su cui calcolare le imposte negli atti tra privati.
E comunque necessario ricordare che anche se le imposte vengono calcolate sul valore catastale immobili, la nuova legge impone di indicare negli atti di compravendita il prezzo realmente pagato.
Rendita catastale
La rendita catastale immobile serve calcolare correttamente IMU, IUC, TASI e tutte le atre imposte relative al possesso di immobili.
Per gli immobili appartenenti alle categorie catastali dei gruppi A, B e C la rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’unità immobiliare per la tariffa d’estimo.
Quindi la conoscenza della rendita catastale immobile e della categoria è utile in caso di acquisto, per stimare quanto si pagherà di imposte e tasse.
La rendita catastale immobile è una delle principali informazioni contenute nella visura catastale, documento rilasciato dall’Agenzia del Territorio che può essere richiesto recandosi presso lo sportello dell’ Ufficio Catastale di competenza.
E’ utile sapere che è possibile, registrandosi sul sito dell’Agenzia delle Entrate e richiedendo il PIN personale, consultare i dati degli immobili di cui si è proprietari nella sezione dedicata del sito avendo l’opportunità di visualizzare oltre alla rendita catastale ,anche le planimetrie allegate. Se non si è già in possesso del PIN per i servizi dell’agenzia delle Entrate, è necessario procedere alla registrazione. Bisogna poi attendere l’invio delle credenziali di accesso.
(Quì il link della Fiscalità locale del Comune di Pozzuoli)
Calcolo della Superficie Catastale
Per il calcolo della superficie catastale si prendono in riferimento le norme pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana del 12-5-1998. Queste norme per il calcolo delle superficie catastale danno delle indicazioni generali.
Vediamole subito in dettaglio. E' necessario considerare:
- La superficie dei i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono calcolati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 % fino ad uno spessore massimo di 25 cm;
- La superficie avente altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel calcolo della superficie catastale;
- La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono calcolati una sola volta, in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati;
- La superficie catastale viene arrotondata al metro quadro;
Gruppi da Considerare per il Calcolo della Superficie Catastale
Prima di procedere al calcolo della superficie catastale del nostro immobile, dobbiamo prima individuare il gruppo di appartenenza. I gruppi sono:
R - unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari;
- R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui;
- R/2 - Abitazioni in villino e in villa;
- R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi;
- R/4 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui.
P - unità immobiliari a destinazione pubblica o di interesse collettivo;
- P/1 - Unità immobiliari per residenze collettive e simili;
- P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie;
- P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative;
- P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili;
- P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili.
T - unità immobiliari a destinazione terziaria;
- T/1 - Negozi e locali assimilabili;
- T/2 - Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali;
- T/3 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi;
- T/4 - Pensioni;
- T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico;
- T/6 - Stalle, scuderie e simili;
- T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali.
Specifiche dei Gruppi "R - P" per il Calcolo della Superficie Catastale
Se il nostro immobile oggetto di calcolo della superficie catastale, rientra tra i gruppi "R" o "P" la superficie catastale è data dalla somma:
- Della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili;
- Della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, calcolata nella misura:
- del 50 %, se comunicanti con i vani di cui alla lettera "A";
- del 25 % se non comunicanti;
- della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, calcolo nella misura:
- del 30 %, fino a metri quadrati 25, e del 10 % per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
- del 15 %, fino a metri quadrati 25, e del 5% per la quota eccedente qualora non comunicanti;
Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo "P", la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
- La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono calcolati una sola volta, in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati;
- Della superficie dell'area scoperta o a questa assimilabile che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, calcolata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, coti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliare di categoria R/2, la relativa superficie è da calcolare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non devono essere calcolate.
Un'altro fattore da considerare è la superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4, che deve essere calcolata al 50%. Inoltre le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità precedenti, entrano nel calcolo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a).
Specifiche del Gruppo"T" per il calcolo della Superficie Catastale
Se il nostro immobile oggetto di calcolo della superficie catastale è data dalla somma:
- Della superficie dei locali principali nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;
- Della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali calcolata nella misura:
- del 50 %, se comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera "A";
- del 25 % se non comunicanti;
- Della superficie dei balconi, terrazze e simili calcolata nella misura del 10%.
Inoltre per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie catastale dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera "A", è calcolata al 50%.
La superficie catastale si può trovare anche in visura catastale se aggiornata, è spratutto utile ai fini del pagamento della "TARI" tassa rifiuti.